重塑酒店籌建與收益管理，開啟酒店投資新時代

11月20日，鳳悅酒店及度假村、希爾頓惠庭（中國）與次方點評，在杭州舉行了酒店投資交流開放日（杭州站）活動，本次酒店投資交流開放日邀請到近30位華東區域酒店業主，及酒店業主意見領袖和行業大咖。圍繞“如何做好酒店籌建與收益管理”主題，共同探討“酒店投資、籌建及運營管理之道”。

自身競爭力，才是核心競爭力

次方點評創始人、增長會創始人黃濤在活動上發布了AC指數報告，根據系列數據對酒店產業投資趨勢進行分析，為投資人提供未來酒店投資方向。 

黃濤提到，AC指數作為能反映酒店品牌的重要投資價值參考指標，近期的AC指數報告中顯示，80%的經濟型酒店目前已收回成本，71%的酒店預計投資回報周期在3-4年，僅4%的酒店回報在3年以下。其中值得關注的是，75%的投資人對于自己投資酒店品牌的供應鏈價格表示不滿，認為酒店集采成本無優勢，價格偏高導致運營成本上升。

為此作為切入點，活動繼續聚焦酒店投資人痛點，正式開啟今天“酒店盈利空間提高，酒店籌建運營節流”話題。

手中有牌，心中有主

鳳悅酒店及度假村投資發展副總裁袁仲志從投資定位、融資策略、籌建管理、運營管理和資產投資角度，解析酒店全生命周期的運作，并以投資角度分享了當前國內投資趨勢與品牌選擇要素。

鳳悅酒店及度假村投資發展副總裁袁仲志

在談到大家都關注的提高酒店坪效話題上，袁仲志重點介紹了鳳悅酒店及度假村旗下中高端品牌——鳳悅輕尚。鳳悅輕尚酒店深知新生代用戶對旅居生活的需求，打造“高顏值、高品質、高坪效”三高屬性，以“網藍”酒店重新定義中高端酒店潮流，充分迎合新生代對酒店的審美需求、生活需求以及心靈需求。

袁仲志還提到，作為擁有業主視角的酒店管理公司，鳳悅酒店及度假村開發人員投測定位時，結合房地產的投資經驗，更好地評估酒店前景及推薦匹配品牌，讓項目前期便找準方向，避免不必要的后期調整支出。而在融資策略中，特別在后疫情時期各大銀行斷貸，普遍苛刻的融資環境下，鳳悅酒店及度假村利用自身產業協同優勢，提供工程總包墊資服務，可享受高達50%的裝修墊資，以及最低0.45%月利息，并無任何服務費及增信費。

2020年是酒店投資的分水嶺

資深酒店投資人陳德新提出酒店投資行業的“情懷論”，在如今的經濟環境表現下，有情懷未必是好事情。2020年對酒店行業來說是一個分水嶺，之前酒店的門檻低，無壁壘，風險低，而如今由于物業招標、租金上漲，市場正趨于飽和，酒店投資風險在增加，造成了收益的下降。因此講究情懷的同時，也應該充分考慮項目的盈利性。 

以高星級度假酒店為例，隨著時間的推移，受眾逐漸從老一代轉移到如今的新生代群體，在國潮的興起與人們對城市文化底蘊的探求下，投資人可以窺得這一群體釋放出的對情感、精神需求。 

對于追求情懷的投資人來說，投資老建筑，抓住城市的文化特點，把握住屬地人文是新生代人群的消費發展方向，不盲目追求大體量，選擇一個合適的品牌合作，不僅可以降低高額投資風險，還可節省部分租金，是一個值得參考的思路。

如何做好酒店籌建和收益管理

本次活動圓桌論壇對話由次方點評創始人、增長會創始人黃濤主持，與鳳悅酒店及度假村運營中心總經理吳小雄和鳳悅酒店及度假村營銷中心總經理劉勇進行深入對話，就“如何做好酒店籌建和收益管理”進行了深度探討和經驗分享。 

投資人在酒店項目籌建過程中，往往會出現實際投資超出預算的情況，鳳悅酒店及度假村運營中心總經理吳小雄對此給出相關建議——在投資測算階段，可借鑒鳳悅酒店及度假村設計團隊的做法，進行精細化的測算，細到磚瓦、水泥的用量都進行明確標注，從底層細算出的投資預算，務實地考慮建筑本身的實際情況，才能避開預算超出的“大坑”。 

據介紹，鳳悅酒店及度假村目前依托碧桂園集團的百億級供應鏈體系，已形成多產業協同，覆蓋酒店資產管理全生命周期，具備突出的成本管控優勢，實現比市場同類采購低15-20%，尤其是在建筑材料上有專業扎實的根基。此外，有集團供應鏈體系為依托，鳳悅酒店及度假村定時對自有供應商庫進行嚴進寬出的迭代優化，始終保持單品供應商數量超過3家，保持供應庫競爭活力同時，為投資人提供了更多元化的選擇。

圓桌會議現場

就新開業酒店用戶運營問題，鳳悅酒店及度假村營銷中心總經理劉勇提供了泛會員的精準營銷、自動化營銷新思路——鳳悅酒店及度假村利用數字科技，根據會員、粉絲、社群用戶等用戶特征對用戶進行分類，例如分為商務型用戶、度假型用戶，根據用戶的以上特征，結合不同酒店定位，定時、不定時、定向、不定向向用戶發送相關契合的酒店促銷及優惠活動，大幅度提高營銷效率。 

劉勇還提到，酒店房價的定價方法有很多，千分之一定價法、市場定價法、成本定價法等等，當前用的更多的是市場定價法——房價根據市場需求的變化而保持變動，動態定價將能實現收益最大化。其中鳳悅酒店及度假村有著整套完善的收益管理系統及收益團隊支持，時刻保持收益最大化。此外，可關注市場競爭指數表現，尤其是酒店RGI表現，這是反映酒店營銷市場競爭力的核心指標之一。

開啟全新“旅居生活”

希爾頓惠庭（中國）華東區開發副總裁史美鳳分享了國際酒店的投資價值，憑借希爾頓百年沉淀的品牌底蘊以及卓越的高端酒店運營經驗，結合鳳悅酒店及度假村核心團隊20年深耕中國中高端市場的積淀，和碧桂園核心聯盟企業的產業協同優勢，引入中高端旅居酒店品類，填補了居家體驗酒店品類的市場匱乏。 

希爾頓惠庭酒店擁有靈動有趣的設計理念，讓賓客感受交融無界、舒適如家；其充滿生機的居家化空間，讓賓客獲得融入式的住宿體驗。希爾頓惠庭就像旅途中的第二個家，讓用戶感受舒適自在、隨心所行。

此次酒店投資開放日，在場投資人表示收獲頗多，在現場充分地圍繞酒店籌開與收益管理相關話題進行深入探討。對后疫情階段酒店發展，投資人們也充滿信心，未來將一同推動酒店行業投資升級。

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關于鳳悅酒店及度假村

鳳悅酒店及度假村是世界500強碧桂園集團的核心聯盟企業，目前管理全球逾500億酒店資產，為超過150家高品質酒店提供運營和資產管理服務。旗下運營管理著鳳悅、鳳悅輕尚、鳳悅·碧熙、鳳悅·碧嵐、鳳悅·鳳頤、碧桂園鳳凰、碧桂園假日、鳳祺、希爾頓惠庭、奧克伍德碧軒酒店及公寓品牌，運營管理客房總數約40,000間，覆蓋全球50多個國家和地區，為酒店提供覆蓋“投、融、建、管、退”全生命周期的資產管理服務，致力成為全球高品質酒店資產運營商。